La question se pose le plus souvent chez les personnes dont l'intérêt est de faire un investissement locatif avant de devenir propriétaire de leur résidence principale.

La plupart du temps, la réponse obtenue des personnes qui ont effectué ce sondage à propos de cette idée, que la personne soit un banquier ou une personne lambda avec une famille à charge est la même : l'idée est bonne mais il ne faut pas agir dans cet ordre.

Alors, à qui revient le dernier mot ?

C'est vers ce problème que va se tourner notre analyse.

Pour bien expliquer les avantages et inconvénients entre un investissement locatif ou une résidence principale, imaginons un cas fictif.

Si nous disposons d'un bien et que nous hésitons à le placer en investissement locatif ou en résidence principale d'un point de vue financier, divers avantages et divers inconvénients sont alors à prendre en compte. En effet, l'investissement locatif présente des avantages non négligeables par rapport à la résidence principale, notamment : l'emprunt effectué est moins coûteux pour l'investissement locatif qui bénéficie d'une déduction fiscale des intérêts d'emprunts. De plus, certains travaux nécessaires à la rénovation sont déductibles fiscalement des revenus. En ce qui concerne les inconvénients, les revenus encaissés et qui n'ont pas subis de déduction de charges sont exposés à d'importants taux d'imposition. Un autre inconvénient est le risque que personne ne loue le bien pendant une durée indéterminée. Des risques de dégradation du bien provoquée par cette vacation sont donc très forts. Des immeubles habités sont toujours mieux entretenus que des immeubles sans occupants.

Nous pouvons donc constater que jusque là, il est préférable d'opter pour la résidence principale plutôt que pour l'investissement locatif. Cependant, nous allons voir de plus près les intérêts principaux d'un investissement locatif. Pour bien cerner le problème, nous allons analyser dans quelles situations l'acquisition d'une résidence principale nous est favorable. La situation est jugée favorable quand nous vivons dans un endroit où les quartiers abritant les résidences sont agréables à vivre, où la rentabilité locative potentielle et réelle et correcte. En effet, bien que notre objectif initial ne soit pas la location du bien, il est préférable de prévoir et de calculer la rentabilité locative probable en se basant sur un loyer fictif auquel nous imaginons être la valeur locative fictive du bien en question. Une comparaison de la mensualité d'emprunt avec le loyer fictif établi permet ainsi de fixer des repères quant au prix proposé par le vendeur lors de l'achat du bien concerné. De plus, nous envisageons de conserver la résidence principale pour une durée assez longue pour que les divers frais liés à son achat puissent être complètement amortis. Afin de réussir notre projet, il faut se projeter en avant et imaginer les éventuelles évolutions du cadre de vie : un probable déménagement pour des raisons professionnelles, des évolution du niveau de vie,… Si les critères précédemment cités sont respectés et remplis, le choix de la résidence principale commence à ne plus être absolu et la question de l'investissement locatif avant l'acquisition d'une résidence principale se pose donc légitimement comme un choix alternatif.

Dans le cas où la résidence principale n'est pas favorable, dans quelles situations est-il plus judicieux d'opter pour un investissement locatif ? Plusieurs cas différents peuvent se produire. Tout d'abord, il est possible que des investisseurs aient acquis plusieurs biens locatifs avant l'acquisition d'une résidence principale. De ce fait, ils ont entre leur main un patrimoine assez important qu'ils pourront exploiter. Un cas également possible est que des personnes se retrouvent à cours de fonds suite à l'acquisition de leur résidence principale à cause d'un banquier qui leur a octroyé de mauvais conseils, amenuisant ainsi leur capacité d'endettement. Les diverses raisons et les opportunités d'achat d'une résidence principale peuvent varier au cours des années. Il est possible que l'on trouve un emploi dans un endroit où la pression immobilière est moins importante et donc moins chère, le nombre des occupants du foyer peut également être stabilisé,…. Ainsi, si l'acquisition du bien n'était pas favorable à un moment donné, elle peut s'avérer judicieuse plus tard. Donc, si nous avons procédé à un investissement locatif et que celui-ci bloque la réalisation de ce nouveau projet, nous pourrions le regretter. Le premier cas est que si l'acquisition de résidence principale ultérieure est envisageable sans avoir à céder l'investissement locatif initial, et ce, grâce à des revenus assez importants qui nous permettent cet achat sans mettre en danger notre capacité d'endettement, alors le choix de faire un investissement locatif avant l'acquisition d'une résidence principale peut s'avérer être judicieux. L'acheteur ne subira alors aucune contrainte financière quant à l'achat de la résidence principale. Le second cas est que dans le cas contraire, c'est-à-dire dans le cas où l'emprunt nécessaire à l'acquisition de l'investissement locatif ne nous permet pas d'acheter une résidence principale ou bien nous apporterait des difficultés majeures dans notre capacité de remboursement sans avoir à envisager la vente du bien, nous avons alors deux alternatives qui nous sont offertes : premièrement, nous pouvons ne rien faire et attendre que notre situation financière se stabilise avant d'acheter la résidence principale. Deuxièmement, nous pouvons opter pour l'achat d'un bien de type investissement locatif, de l'aménager pour qu'il devienne notre résidence principale en nous y installant, et de le revendre après y avoir apporté quelques rénovations qui mettrons de la valeur ajoutée. Des produits financiers seront perçus à la vente et le patrimoine pourra grandir quand même malgré le remboursement des dettes. Cependant, cette deuxième option n'est pas conseillée à tout le monde puisqu'elle se tourne plus vers un célibataire sans famille à charge et qui aime le bricolage. Cette option est plus intéressante dans le cas où l'investissement locatif à acquérir possède des travaux de réparation et de rénovation à effectuer pour avoir une rentabilité maximum sur son prix d'achat.

Le domaine de l'immobilier renferme plus d'un tour dans son sac. Un élément inséparable avec le développement sur lequel repose tout l'économie d'un pays.